還操心融創(chuàng)資金鏈？孫宏斌已經(jīng)開始數(shù)錢！
執(zhí)牛耳網(wǎng)編輯Aira 發(fā)表于 2017-08-09 14:06
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150億元投資樂視、40億元入股金科、26億購入鏈家6.25%股權(quán)、137億購入聯(lián)想旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)、438億鯨吞萬達(dá)13個文旅項(xiàng)目……不懂國情、不懂中國房開商運(yùn)營模式者越來越擔(dān)心融創(chuàng)的資產(chǎn)負(fù)債率。“融創(chuàng)已站在懸崖上”、“融創(chuàng)將成為下一個樂視”的預(yù)言不絕于耳，標(biāo)普、惠譽(yù)等評級機(jī)構(gòu)紛紛給出負(fù)面評價，融創(chuàng)中國(01918.HK)甚至跌破了配股價。
孫宏斌開始數(shù)錢
戲劇性的是，買下萬達(dá)文旅項(xiàng)目半個月之后，哈爾濱萬達(dá)城要開盤銷售了。8月5日孫宏斌發(fā)了一條內(nèi)容為“融創(chuàng)萬達(dá)聯(lián)合鉅獻(xiàn)，不改初心，品質(zhì)傳承，為美好哈爾濱而來”的朋友圈，還配了《綻放一城夢想》的開盤海報。
虎嗅7月25日文顯示，哈爾濱萬達(dá)文旅項(xiàng)目的總建筑面積為494萬平方米，其中銷售、持有部分的建筑面積分別為425萬平米和 69.66萬平方米。對每個項(xiàng)目的銷售單價，該文選取了比較保守?cái)?shù)值，如哈爾濱萬達(dá)城可售部分按9000元/平米計(jì)算、回款額為382億。
公開資料顯示，哈爾濱萬達(dá)城住宅均價約1萬元/平方米，與7月25日文基本相符。
除了住宅，可售部分還包括商鋪，均價為25000-35000元/平米，單套面積35-200平米。
按照慣例，400多萬平米的超級大盤會拆分為大約十期，目的有三：
一是可售則售，盡早回款、減輕資金壓力;
二是越賣單價越高，充分攫取土地升值帶來的利益。
三是避免一次性投放過多、自己砸自己的盤。
哈爾濱萬達(dá)城一期就賣到每平1萬，425萬平米總回款穩(wěn)超購買13個文旅項(xiàng)目的438億!
萬達(dá)文旅項(xiàng)目總收益框算
所謂“文旅項(xiàng)目”本質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)，建個主題樂園就能打著“文化”招牌大規(guī)模廉價拿地。好比高檔別墅配個健身房、圖書館，說自己是“文化地產(chǎn)項(xiàng)目”。
除哈爾濱萬達(dá)城，西雙版納、南昌、無錫、合肥等項(xiàng)目已經(jīng)或即將開盤銷售。
其中，西雙版納萬達(dá)洋房、公寓為現(xiàn)房，單價分別為6300元/平米和7000元/平米;商鋪售價1.8萬-2.5萬/平米，2017年年8月30日交房;別墅售價1.1萬-14萬/平米，2017年12月30日交房。可以預(yù)計(jì)，西雙版納總銷售金額將遠(yuǎn)高于虎嗅7月25日文預(yù)計(jì)的181億。
此次萬達(dá)出讓的13個文旅項(xiàng)目，土地儲備(建面)為5897萬平米，其中可售面積4970萬平米、自持面積927萬平米。融創(chuàng)以438.44億元的價格，獲得91%權(quán)益，土地儲備獲取單價為817元/平米。交易完成后，融創(chuàng)權(quán)益對應(yīng)的可售面積、自持面積分別為4523萬平米(4970*91%)、844萬平米(927*91%)。
假如可售部分建安成本2500元/平米(萬達(dá)B版標(biāo)準(zhǔn))、自持部分建安成本3500元/平米(萬達(dá)A版標(biāo)準(zhǔn))，則13個項(xiàng)目的總建安成本為1567億，目前已獲454億貸款(賬面現(xiàn)金300億)。
由于項(xiàng)目是滾動開發(fā)，先期回款可用于后續(xù)開發(fā)，而且孫宏斌透露會賣掉一部分可售項(xiàng)目(給其它開發(fā)商)。有老王辦妥的454億貸款打底，老孫建成13個項(xiàng)目資金壓力不大。
根據(jù)推算，可售部分平均成本為3317元/平米，總成本1648.5億。按虎嗅7月25號文章的保守估算，可售部分總回款6358億，融創(chuàng)將獲毛利4286億(4709 億*0.91)。
文旅項(xiàng)目的自持部分均為商業(yè)地產(chǎn)，按1.5萬/平米估算，總價值1386億，扣除323.4億成本(土地+建安) ，賬面 “公允值”收益億967億(1063 億*0.91)。
櫻桃好吃樹難栽，王健林種下的千萬畝櫻桃林，陸續(xù)可以采摘了。可售、自持收益合計(jì)，萬達(dá)賤賣的13個文旅項(xiàng)目將給融創(chuàng)帶來5253億毛利。
只要土地公有、開發(fā)商競地的模式不改，土地價格上漲就不會以房奴意志為轉(zhuǎn)移。地價漲、房價降、開發(fā)商賤賣，你以為你是孫宏斌?
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